Hisseli Tapu ve Kat Mülkiyeti Hukuku
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir gayrimenkulün birden fazla kişi arasında paylaştırılarak ortaklaşa sahip olunduğu bir mülkiyet türüdür. Burada, her bir malik (sahip), taşınmaz üzerindeki payı oranında hakka sahiptir. Hisseli tapu, genellikle miras yoluyla, ortaklıklar veya diğer mülkiyet devri şekilleriyle ortaya çıkabilir. Her malik, taşınmazın tamamı üzerinde hak iddia etmez; bunun yerine sadece kendisine ait olan hissenin kullanımına sahip olur.
Hisseli Tapu ile İlgili Hukuki Hususlar:
- Paylı Mülkiyet ve Payların Dağılımı:
Her bir malik, gayrimenkul üzerindeki belirli bir paya sahip olup, bu payın oranı genellikle tapu kaydında belirtilir. Ortaklar arasında, bu payların nasıl kullanılacağı ve yönetileceği hususu önemlidir. - Hisseli Tapu Satışı ve Pay Devirleri:
Hisseli tapudaki bir payın devri, tüm maliklerin onayı gerektirebilir. Ancak, paylaşım yaparken dikkate alınması gereken bazı yasal kurallar vardır. Bu payların satışı veya devri, diğer malikler tarafından engellenebilir veya kabul edilebilir. - Ortak Kullanım Alanları ve Yükümlülükler:
Hisseli tapu ile sahip olunan taşınmazlarda, ortak alanların kullanımına ilişkin yükümlülükler de bulunmaktadır. Bu durumda, gayrimenkulun bakımı, giderleri ve diğer ortak masraflar malikler arasında paylaştırılır.
Kat Mülkiyeti Hukuku Nedir?
Kat mülkiyeti, bir binanın her bir bağımsız bölümünün ayrı ayrı sahiplerine ait olduğu, ancak bina ve ortak alanların birlikte kullanıldığı bir mülkiyet sistemidir. Kat mülkiyeti, genellikle apartmanlar, siteler ve çok katlı binalarda uygulanır. Bu hukuki düzenleme, bağımsız bölümlerle ilgili mülkiyet haklarını belirlerken, bina içerisindeki ortak alanların yönetimiyle ilgili de önemli düzenlemeler getirir.
Kat mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenir ve bu düzenlemeler, her bağımsız bölümün sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde ortaya koyar.
Kat Mülkiyeti Hukukunun Temel Özellikleri:
- Bağımsız Bölümler ve Ortak Alanlar:
Kat mülkiyetine dayalı yapılar, her bir bağımsız bölümün (daire, iş yeri vb.) kendi tapu kaydına sahip olduğu ve bu bölümlerin sahiplerinin haklarına sahip olduğu yapılardır. Bu bağımsız bölümler, kullanımı ve mülkiyeti kişisel olsa da, binadaki ortak alanlar (merdivenler, çatılar, otoparklar vb.) tüm maliklerin ortak kullanımına sunulur. - Ortak Alanların Yönetimi:
Ortak alanların yönetimi, kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Bu kurul, bina içerisindeki kararların alınmasında ve ortak masrafların paylaşılmasında sorumlu olan bir organdır. Ayrıca, bina ile ilgili yapılan bakım, onarım ve yenileme çalışmaları da bu kurul tarafından düzenlenir. - Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark:
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ve tapuya kaydedilmemiş bir inşaatın sahipliği ile ilgilidir. Kat mülkiyeti ise, inşaat tamamlandıktan sonra her bir bağımsız bölümün ayrı bir tapu kaydına sahip olduğu durumu ifade eder. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki durumları düzenlerken, kat mülkiyeti tamamlanmış binalarda geçerli olan bir mülkiyet türüdür.
Hisseli Tapu ve Kat Mülkiyeti Hukuku Arasındaki İlişki ve Farklar
Her iki hukuki düzenleme de, mülkiyetin paylaşılmasıyla ilgili olsa da, belirli farklar ve benzerlikler içerir:
- Paylı Mülkiyet ve Bağımsız Bölümler:
Hisseli tapu, gayrimenkulün tümünden belirli bir paya sahip olunmasını ifade ederken, kat mülkiyeti her bir bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı tanır. Kat mülkiyeti, genellikle katlı binalarda uygulanırken, hisseli tapu her türlü taşınmazda söz konusu olabilir. - Ortak Kullanım Alanları:
Her iki sistemde de, ortak alanların kullanımı önemli bir yer tutar. Ancak kat mülkiyetinde, bu ortak alanların yönetimi ve bakım masrafları daha düzenli ve kapsamlı bir şekilde belirlenirken, hisseli tapuda daha esnek bir yapıya sahip olabilir. - Mülkiyet Payı ve Yönetim:
Kat mülkiyeti, her bir bağımsız bölümün yönetimini ayrı ayrı belirlerken, hisseli tapu tüm gayrimenkul üzerinde ortaklaşa yönetim gerektirir. Kat mülkiyeti, bir yönetim planı oluşturularak bu plan çerçevesinde işlemler yapılır. Hisseli tapu ise, taşınmazın paydaşları arasındaki anlaşmazlıklar ve yönetim konusunda daha fazla yasal problem çıkarabilir.
Hisseli Tapu ve Kat Mülkiyetinde Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları
- Hisseli Tapuda Anlaşmazlıklar:
Hisseli tapu sahipleri arasında mülkiyetin kullanımı, satışı veya paylaşılması konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu gibi durumlarda, tapu kaydında yer alan payların devri ve diğer malikler ile yapılacak anlaşmalar önemli yer tutar.
Çözüm Yolu:
Taraflar arasında uzlaşmazlık durumunda, hukuki yollara başvurulabilir. Mahkemeye başvurulmadan önce, taraflar arasında anlaşmazlıkları çözmek için arabuluculuk veya anlaşmalı çözüm yolları denenebilir.
- Kat Mülkiyeti Yönetiminde Anlaşmazlıklar:
Kat mülkiyeti kurallarına aykırı hareket eden bir kat maliki, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Örneğin, ortak alanların izinsiz kullanımı, ödenmeyen aidatlar veya yönetim kurulunun verdiği kararların uygulanmaması gibi durumlar söz konusu olabilir.
Çözüm Yolu:
Kat malikleri kurulu, bu gibi sorunları çözme yetkisine sahiptir. Ancak çözüm sağlanamıyorsa, mahkeme aracılığıyla yasal bir çözüm talep edilebilir. Ayrıca, binanın yönetim planına uyulmaması durumunda cezaî yaptırımlar uygulanabilir.
Sonuç
Hisseli tapu ve kat mülkiyeti, gayrimenkul hukuku açısından birbirini tamamlayan ve aynı zamanda bağımsız olarak işlev görebilen iki önemli mülkiyet türüdür. Her ikisi de, sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyerek, mülkiyet ilişkilerinde düzeni sağlar. Ancak bu mülkiyet türlerine dayalı ilişkilerde çıkabilecek anlaşmazlıklar, yasal düzenlemeler ve mahkeme süreçleri ile çözülebilir. Bu nedenle, her iki konuda da profesyonel hukuki yardım alınması, hakların korunması açısından büyük önem taşır.
Avukat Murat Tuna olarak, hem hisseli tapu hem de kat mülkiyeti hukuku ile ilgili her türlü hukuki sorunuzu çözmek için yanınızdayım.
