Kentsel dönüşüm projelerinin hukuki boyutları.
- Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, bir şehirdeki eski, sağlıksız ve yapı olarak dayanıklı olmayan binaların yerine yeni, modern yapılar inşa etmek amacıyla başlatılan bir projedir. Bu projeler, genellikle deprem riski taşıyan veya altyapı sorunları bulunan bölgelerde uygulanır. Kentsel dönüşümün temel amacı, yaşam kalitesini artırmak, çevresel sürdürülebilirliği sağlamak ve toplumsal refahı desteklemektir. Ancak, bu dönüşüm süreci mülkiyet hakları, kiracı hakları ve kamulaştırma gibi önemli hukuki düzenlemeler gerektiren bir alandır.
- Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi
Kentsel dönüşüm, Türkiye’de başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle çerçevelenmiştir. Bu kanun, dönüşüm projelerinin hukuki altyapısını oluşturur ve hem devlet hem de özel sektör tarafından gerçekleştirilen projeleri kapsar. 6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlarda yapılacak kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliğini ve bu projelere dair tüm hukuki düzenlemeleri belirler.
- A) 6306 Sayılı Kanun’un Kentsel Dönüşümdeki Rolü
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm projelerinin hukuki çerçevesini belirleyen temel yasadır. Bu kanun, özellikle afet riski taşıyan alanlarda yapılacak dönüşüm projelerini düzenler. Kanun, mülk sahiplerine ve kiracılara yönelik hakları ve yükümlülükleri belirlerken, dönüşüm projelerinin doğru bir şekilde uygulanmasını sağlayacak kurallar da koyar.
6306 sayılı Kanun kapsamında belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dönüşüm alanlarını belirleyebilir ve projelerin uygulanması için gerekli izinleri verebilir. Ancak bu süreç, mülkiyet hakları, kamulaştırma ve diğer hukuki düzenlemelerle iç içe geçmiştir.
- Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Hakları
Kentsel dönüşüm projelerinde mülkiyet hakları, en kritik hukuki unsurlar arasında yer alır. Çünkü bir yapının yıkılması ve yerine yeni bir yapının inşa edilmesi, mevcut mülk sahiplerinin haklarını doğrudan etkiler. Bu nedenle mülkiyet sahiplerinin hakları, hukuki bir süreçle korunmalıdır.
- A) Mülkiyet Sahiplerinin Rızası ve Zorunluluğu
Kentsel dönüşüm projelerinde, mülkiyet sahiplerinin rızası büyük önem taşır. Ancak, proje kapsamında bazı durumlarda mülk sahiplerinin rızası alınmaksızın da işlemler başlatılabilir. Bu durum, kamulaştırma yoluyla gerçekleşebilir. Kamulaştırma, devletin veya belediyelerin belirli bir bölgede mülk sahibi olan kişilerin arazilerini satın alması anlamına gelir.
Rıza alarak dönüşüm yapılması durumunda, mülk sahiplerine yeni konutlar verilmesi, yapılan yeni inşaata sahip olma hakkı tanınması veya diğer seçeneklerle çözüm bulunması gerekir. Ancak, eğer mülk sahipleri, belirli bir proje kapsamında rızalarını vermezse, kamulaştırma süreci devreye girer.
- B) Kamulaştırma ve Hukuki Düzenlemeler
Kentsel dönüşüm kapsamında, kamulaştırma süreci 6306 sayılı Kanun ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma, mülk sahiplerinin malvarlıklarına devletin el koymasıdır ve bu süreç yasal olarak belirli prosedürlere bağlıdır. Kamulaştırma işlemi sırasında, mülk sahiplerine belirli bir bedel ödenir. Bu bedel, tespit edilen değer üzerinden belirlenir.
Kamulaştırma işlemleri hukuken karmaşık bir süreçtir. Mülk sahiplerinin belirli bir bedelle yapılan ödemeyi kabul etmemesi durumunda, kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından belirlenebilir. Bu süreçte, mülk sahiplerinin hukuki haklarının korunması için profesyonel bir hukuk danışmanına başvurulması önemlidir.
- Kiracı Hakları ve Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm projelerinde sadece mülkiyet sahipleri değil, aynı zamanda kiracılar da büyük bir öneme sahiptir. Kiracılar, dönüşüm projelerinden doğrudan etkilenebilir ve sahip oldukları haklar konusunda bilgilendirilmelidir.
- A) Kiracının İhbar Hakkı ve Tazminat Talebi
Kentsel dönüşüm kapsamında kiracılar, bazı durumlarda kiracılık sözleşmesinin feshedilmesi gibi hukuki sonuçlarla karşılaşabilirler. Ancak kiracılara, sözleşmeleri sona ermeden önce belirli bir süre ihbar süresi verilmelidir. Kiracılar, sözleşmelerinin feshedilmesi durumunda tazminat hakkına sahip olabilirler.
Kentsel dönüşümde, kiracının taşınmazdan tahliyesi için kiracıya tazminat ödemesi yapılabilir. Kiracı, projeden dolayı mağdur olmamalı ve hakları doğrultusunda bir çözüm sağlanmalıdır. Kiracılar, hem taşınmazı terk etmeye zorlanmamalı hem de hakları doğrultusunda tazminat almalıdır.
- B) Kiracının Yeniden Yerleşim Hakkı
Kentsel dönüşüm projelerinde, kiracılara yeni inşa edilen yapılarda yeniden yerleşme imkanı sağlanabilir. Bunun için kiracının yasal hakları kapsamında belirli bir süre zarfında yeni konutlarına yerleşmeleri için uygun bir düzenleme yapılabilir. Bu düzenlemeler, mülk sahipleri ve kiracılar arasında uyumlu bir çözüm sağlanması için önemlidir.
- Kentsel Dönüşüm Projelerinde Hukuki Zorluklar ve Çözüm Yolları
Kentsel dönüşüm projelerinin hukuki boyutları oldukça karmaşık olabilir. Mülkiyet hakları, kiracı hakları ve kamulaştırma gibi çeşitli hukuki unsurlar, projelerin başarısını doğrudan etkileyebilir. Bu süreçte yaşanabilecek hukuki zorluklar ve bunlara karşı alınabilecek çözüm yolları şu şekilde özetlenebilir:
- A) Hukuki Çözüm Yolları
- Anlaşmazlıkların Mahkeme Yoluyla Çözülmesi: Kentsel dönüşüm projelerinde taraflar arasında anlaşmazlıklar doğabilir. Bu anlaşmazlıkların çözülmesi için mahkemeye başvurulabilir.
- Uzlaşma ve Mediation: Proje kapsamında hukuki sorunların hızlıca çözülebilmesi için uzlaşma ve arabuluculuk yöntemlerine başvurulabilir.
- Hukuki Danışmanlık Almak: Kentsel dönüşüm süreçlerinde, hukuki hakların korunması için profesyonel bir avukat desteği almak gereklidir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projeleri, sadece fiziksel yapıları değil, aynı zamanda hukuki altyapıyı da kapsamaktadır. Mülkiyet hakları, kiracı hakları, kamulaştırma ve tazminat gibi konular, bu projelerde karşılaşılan önemli hukuki meseleler arasında yer alır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu süreci hukuken düzenlerken, mülk sahiplerinin ve kiracıların haklarını da güvence altına alır.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde ortaya çıkan hukuki sorunların doğru bir şekilde çözülmesi için Avukat Murat Tuna Tür gibi deneyimli bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır. Projelerdeki her aşama, doğru hukuki adımların atılması ile başarılı bir şekilde ilerleyebilir.
