Kentsel dönüşümde gayrimenkul sahiplerinin hakları ve yükümlülükleri.
Kentsel Dönüşümde Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri
Kentsel dönüşüm, şehirlerin daha sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla başlatılan önemli bir süreçtir. Bu süreçte, eski ve riskli binaların yenilenmesi, alt yapının iyileştirilmesi ve modern yaşam alanlarının oluşturulması hedeflenir. Ancak kentsel dönüşüm projeleri, özellikle gayrimenkul sahipleri için önemli hukuki sorumluluklar ve haklar barındırır. Avukat Murat Tuna, kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde anlamalarına yardımcı olmak amacıyla bu makaleyi kaleme almıştır.
- Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, riskli alanlarda yer alan eski yapıları, yıkılarak yerine yeni, modern ve güvenli yapılar inşa edilmesi sürecidir. Türkiye’de 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile düzenlenen kentsel dönüşüm, öncelikle deprem riski taşıyan bölgelerde uygulansa da çeşitli belediyeler ve yerel yönetimler tarafından farklı alanlarda da yürütülmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinin başladığı alanlarda, gayrimenkul sahiplerinin hakları ve yükümlülükleri belirli yasal düzenlemelere dayanır. Bu süreç, hem mülk sahipleri için fırsatlar sunarken hem de önemli sorumluluklar getirir.
- Gayrimenkul Sahiplerinin Kentsel Dönüşümde Sahip Oldukları Haklar:
- Yeniden Yapılaşma ve İade Hakkı: Gayrimenkul sahipleri, kentsel dönüşüm kapsamında sahip oldukları taşınmazın yıkılması durumunda, aynı konumda ya da eşdeğer bir konutta yeniden yaşam hakkına sahiptir. Eğer dönüşüm projeleri kapsamında yeniden yapılan bina, eski binanın büyüklüğü ile orantılı olarak yapılırsa, sahipler eski haklarını koruyabilirler.
- Konut veya İşyeri Seçme Hakkı: Kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahiplerine, projeye katıldıkları takdirde, yenilenen projeden konut veya işyeri seçme hakkı verilir. Bu hak, sahiplerin belirli bir alternatif sunulması veya yeni bir alanda yaşam hakkı elde etmelerini sağlar.
- Ruhsat ve İzinler: Kentsel dönüşümde mülk sahipleri, ilgili belediyeler ve yerel yönetimlerden projeye başlamak için gerekli tüm izinleri almayı talep etme hakkına sahiptir. İzinlerin ve ruhsatların yasalara uygun şekilde verilmesi, süreç boyunca mülk sahiplerinin güvenliğini sağlar.
- Tazminat Hakkı: Mülk sahipleri, kentsel dönüşüm nedeniyle taşınmazlarını terk etmeleri durumunda, değer kaybı veya yıkım nedeniyle zarar gördükleri takdirde, tazminat alma hakkına sahiptir. Tazminat miktarı, mülkün eski değeri üzerinden hesaplanır ve sahiplerin mağduriyetini gidermeyi hedefler.
- Tahliye ve Yeniden Yerleşme Hakkı: Kentsel dönüşüm alanlarında, mülk sahipleri projeye katılmadıkları takdirde, tahliye edilme zorunluluğu ile karşı karşıya kalabilirler. Ancak, tahliye işlemi sırasında, eski mülk sahibine devlet tarafından yardım sağlanması mümkündür. Yeni konutların tahsis edilmesi ve yerleşim koşullarının düzenlenmesi de sağlanır.
- Gayrimenkul Sahiplerinin Kentsel Dönüşümde Yükümlülükleri:
- İzinsiz Değişiklik Yapmama: Kentsel dönüşüm projelerinde, mülk sahipleri eski yapılar üzerinde izinsiz değişiklik yapmamalıdır. İmar planına aykırı düzenlemeler, projeye zarar verebilir ve mülk sahibinin yasalarla sorun yaşamasına neden olabilir. İzin alınmadan yapılan yapısal değişiklikler, yıkım sürecini geciktirebilir.
- Yıkım Sürecine Katılma: Mülk sahipleri, yıkım sürecine katılmayı ve bu süreçte taşınmazın yıkılmasına onay vermeyi kabul etmek zorundadır. Çoğu kentsel dönüşüm projesi, mülk sahiplerinin belirli bir zaman diliminde taşınmalarını ve yeni binalara yerleşmelerini gerektirir.
- İnşaat Sürecine Onay Verme: Kentsel dönüşüm projelerinde, mülk sahiplerinin inşaat süreci için proje planlarına onay verme yükümlülüğü bulunur. Proje, mülk sahiplerinin talepleri doğrultusunda planlanmalı ve yasal gerekliliklere uygun şekilde yapılmalıdır.
- Yapı Paylaşımı: Kentsel dönüşüm projeleri sırasında, gayrimenkul sahiplerinin inşa edilen yeni yapılarla ilgili olarak haklarının belirlenmesi gerekir. Bu süreç, sahiplerin mülklerinin değerine göre düzenlenmeli ve tüm hukuki işlemler doğru şekilde yapılmalıdır.
- Zamanında Taşınma ve Yardımların Kabulü: Kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahiplerinin zamanında taşınmaları, projenin düzgün ilerlemesi için gereklidir. Ancak mülk sahiplerine, taşınma sürecinde finansal yardım ve destek sağlanması da yasal bir yükümlülüktür.
- Gayrimenkul Sahiplerinin Kentsel Dönüşümde Hukuki Hakları ve Korunma:
Kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahiplerinin haklarını koruyan yasal düzenlemeler, mülkiyet hakları açısından son derece önemlidir. Mülk sahipleri, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde haklarını savunabilir. Mülk sahiplerinin, projeye katılmama hakkı, tazminat talep etme hakkı, yenilenen bina üzerinde eşit haklar talep etme gibi hakları bulunur.
Sonuç:
Kentsel dönüşüm, hem mülk sahiplerine önemli fırsatlar sunan hem de çeşitli hukuki sorumluluklar ve yükümlülükler doğuran bir süreçtir. Gayrimenkul sahipleri, haklarını doğru bir şekilde bilmelidirler ve bu süreçte yasal haklarını savunabilmek için hukuki destek almalıdırlar. Avukat Murat Tuna, kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahiplerine rehberlik ederek, haklarının korunmasına ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesine yardımcı olmaktadır.
